Кредиты вашему бизнесу, логотип

Курсы валют Банка России

usd

61.6659 руб

eur

72.1183 руб

г. Рязань

ул. Краснорядская, д. 5А, оф. 39

+7 (4912) 99-61-49

с 08:30 до 17:30

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека — это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берёт средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость – это и офисы, и торговые площади, и склады, и производственные помещения - всё это, при желании, можно купить через ипотеку.

Стоимость коммерческой ипотеки может включать дисконт (порядка 15-30%), который выступает своеобразной страховкой рисков для банка из-за изменением стоимости имущества и должен быть покрыт первоначальным взносом. В ряде случаев вместо первоначального взноса допускается использование дополнительного залога — оборудования, транспорта, недвижимости компании или лично заемщика. 

По большему счету, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение бизнес-ипотеки подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую коммерческую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. 

Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости. Не стоит забывать о дополнительных комиссиях и о личном и имущественном страховании. 

 Расчет предельной долговой нагрузки при получении бизнес-ипотеки

Такие расчеты важны для банка, чтобы обеспечить возврат выданных средств. Без оценки состояния бизнеса нельзя рассчитать нагрузку, которая будет «по силам» заемщику.

  • По собственному капиталу. Это ликвидные активы вашей компании за вычетом ее долгов. Показатель демонстрирует вашу «подушку безопасности» на случай, если вы не сможете производить платежи по кредиту. Банк может ограничить максимальный размер кредита: не больше 50-150% от размера собственного капитала компании.

Собственный капитал =  вся совокупность активов компании — кредитные обязательства компании. Под активами компании понимается денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные товарно-материальные запасы, транспорт, оборудование, недвижимость. Под обязательствами — задолженность поставщикам, банкам или третьим лицам.

  • Соотношение взноса по кредиту и чистой прибыли компании. Для анализа берется отчет о прибылях и убытках за 6-12 месяцев. Такой период необходим, чтобы не только выявить среднее значение, но и учесть сезонные отклонения, а также построить прогноз. Взнос по кредиту должен быть меньше, чем среднее значение прибыли, и составлять не более 70% от нее.

 Сложности при получении коммерческой ипотеки

Оформление коммерческой ипотеки подразумевает некоторые сложности. В частности, из-за  недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой  — нет ни слова. А значит схемы оформления залога (приобретаемой коммерческой недвижимости) тут будут отличаться от обычной ипотеки.

При бизнес-ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.

 Схемы оформления коммерческой ипотеки

По договору купли-продажи

  • Продавец недвижимости получает часть средств от покупателя 
  • Банк предоставляет продавцу гарантии выплаты оставшихся средств
  • Право собственности оформляется на покупателя
  • Заключается договор между заемщиком (покупателем) и банком, согласно которому собственность оформляется в залог
  • Банк выдает кредит
  • Покупатель перечисляет оставшиеся средства продавцу недвижимости

По предварительному договору

  • Покупатель недвижимости оплачивает продавцу часть стоимости, оставшуюся часть обязуется выплатить банк
  • Недвижимость оформляется в собственность покупателю (заключение договора купли-продажи), а потом — в качестве залога банку
  • Продавец получает оставшуюся часть суммы от банка

Выкуп юридического лица

  • Создается «компания-пустышка»
  • В ее собственность оформляется приобретаемая коммерческая недвижимость
  • Заемщик (покупатель) приобретает акции этой компании, выплачивая таким образом кредитование
  • Когда 100% акций компании (=сумма кредита+проценты) будут выкуплены, все имущество компании (приобретаемая недвижимость) будет принадлежать акционеру (покупателю, заемщику)

Оформление бизнес-ипотеки на физлицо

  • За получением коммерческой ипотеки обращается не юрлицо, а физлицо. Как правило, собственник бизнеса
  • Производится оценка платежеспособности физлица, его активов
  • Оцениваются результаты деятельности компании, принадлежащей данному физлицу
  • Физлицу выдается кредит

 Преимущества коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека, в первую очередь, способствует развитию предприятий. Наличие собственных площадей помогает расширить производство и реализовать планы по развитию. А прибыль от пользования коммерческой недвижимостью при грамотном подходе позволяет владельцу объекта покрыть не только стоимость кредита, но и проценты по нему. Ведь коммерческая ипотека позволяет не только сэкономить на арендных платежах, но и заработать, сдавая свободные помещения.

Помимо всего, собственная недвижимость — это еще и выгодное вложение средств, так как со временем она растет в стоимости, платежи по кредиту капитализируются в качестве актива организации.

Возникли вопросы?

Наши специалисты готовы вам помочь, оставьте ваш email, и мы свяжемся с вами.